Agente immobiliare: chi è? Cosa fa?

L’agente immobiliare costituisce una forma di impiego molto diffusa in Italia. La sua funzione chiave si esplica nel fare da intermediario in una attività di compravendita che vede coinvolte due o più parti.
L’agente immobiliare potrà essere dipendente di una agenzia o lavorare in proprio.
Di seguito analizzeremo nel dettaglio l’intera figura dell’agente immobiliare, ovvero entreremo nello specifico su ciò che fa, su ciò che può fare, su quali requisiti debba avere ed, infine, su cosa si debba fare se si vuole diventare agente immobiliare.

1. Cosa fa l’agente immobiliare?

Come accennato nella parte introduttiva, l’agente immobiliare svolge una mansione da mediatore tra acquirente e venditore. La figura del mediatore è prevista genericamente dall’art. 1754 c.c. Il predetto articolo, infatti, non è concentrato sulla figura dell’agente immobiliare che, come vedremo in seguito è dotato di peculiare disciplina, ma delinea la caratteristica principale dell’istituto della mediazione.

La mediazione nel mercato immobiliare non costituisce un passaggio banale e, ai fini del suo corretto svolgimento, è necessaria la sussistenza di specifiche competenze, sia da un lato prettamente tecnico, sia da un punto di vista di marketing pubblicitario.
Con riferimento all’attività di consulenza che viene prestata nell’esercizio della professione di agente immobiliare è opportuno distinguere tra quella prestata al venditore e quella prestata all’acquirente. Pertanto, verso:

  • Il venditore: La prima attività ha carattere di consulenza. Colui che vuole mettere in vendita un immobile di sua proprietà, infatti, si rivolge all’agente immobiliare sia per farsi nella vendita sia per avere maggiori informazioni sul valore dell’immobile nel suo intero, il quale dipende sia dai prezzi del mercato di zona, sia dalle potenzialità accessorie di cui è dotato l’immobile (es. possibilità di ampliarne la grandezza o possibilità di modificarne la destinazione d’uso). L’agente immobiliare dovrà, insomma, essere preparato per soddisfarne qualsiasi dubbio. Dopo aver prestato una preliminare consulenza e, dopo aver ricevuto formalmente l’incarico, egli procede per l’individuazione di un potenziale acquirente;
  • L’acquirente: In questo caso l’agente immobiliare ha l’onere di far acquistare un immobile conforme alle caratteristiche richieste dal compratore e al giusto prezzo di mercato. Anche in questo caso, procede ad un’analisi dettagliata sulla regolarità tecnica, amministrativa e legale dell’immobile che si intende comprare. Verso quest’ultimo, quindi, alla professionalità prestata va ad affiancarsi un dovere deontologico di correttezza.

Quando si giunge alla fase di negoziazione, l’agente immobiliare dovrà continuare ad assistere le parti in modo imparziale, dalla stipulazione del contratto preliminare di compravendita fino alla eventuale stipula definitivo del rogito.

2. Quanto guadagna l’agente immobiliare?

Il guadagno dell’agente immobiliare non è fisso, ma varia in base alla natura dell’affare e alla provvigione pattuita dalle parti per la sua attività. Quindi non ha uno stipendio fisso, a meno che non lavori come agente per una agenzia non di sua proprietà. In quest’ultimo caso, anche al fine di incentivare la dedizione al lavoro, è pratica diffusa il riconoscimento di uno stipendio fisso più una successiva provvigione in base alle vendite effettuate.

Solitamente, la provvigione che viene pattuita tra agenzia immobiliare e clienti è pari al 3% sull’intero importo della compravendita. Questa provvigione sarà dovuta sia dal venditore che dall’acquirente.

Quindi, ipotizzando che un immobile venga venduto per la somma di 200.000,00 euro, all’agente immobiliare spetterà la somma di 6.000,00 (3%) euro da parte del venditore, e di 6.000,00 euro (3%) da parte dell’acquirente, per un totale complessivo pari a 12.000,00 euro.

L’agente, inoltre, non è tenuto a partecipare ad alcun costo relativo alle operazioni di vendita. Sarà invece suo onere sostenere i costi di gestione e pubblicizzazione delle vendite delegate all’agenzia.

Anche se non di largo utilizzo, è prevista l’ipotesi in cui egli ricopra il ruolo di mandatario a titolo oneroso per una sola delle parti coinvolte nell’attività di compravendita. In questo la differenza risiede nel fatto che, mentre il mediatore si trova in una posizione centrale tra venditore e acquirente, curando in maniera imparziale la conclusione dell’affare, il mandatario a titolo oneroso cura gli interessi soltanto di una delle parti e riceve l’eventuale compenso soltanto dalla parte che assiste.

3. Come effettuare la valutazione immobiliare

Uno dei compiti più delicati di un agente immobiliare è quello di indicare una corretta valutazione dell’immobile oggetto di vendita. Tendenzialmente, da un punto di vista giuridico, non sono posti grossi limiti al prezzo per il quale debba essere venduto un immobile. Tuttavia, la funzione dell’agente immobiliare non è quella di far vendere un immobile al prezzo più basso bensì al giusto prezzo di mercato. Come farà quindi a procedere tecnicamente alla valutazione dell’immobile?

La stima del valore di un immobile avviene attraverso il computo di tre macrofattori, ovvero:

  • La superficie catastale;
  • Il valore unitario indicato dalle quotazioni immobiliari dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare;
  • Ulteriori coefficienti di merito relativi alla peculiarità dell’immobile (es. stato grezzo, ristrutturato, nuovo, ecc.).

I primi due punti dell’elenco costituiscono dei dati che possono essere ricavati con certezza dagli uffici di riferimento. Quindi l’acquirente avendo il diritto di ricevere copia del certificato catastale, qualora dovesse dubitare sull’imparzialità della valutazione, potrà effettuare un grossolano calcolo in proprio, perché può ricavare con facilità gli strumenti di calcolo. Infatti, il valore unitario può essere preso con facilità direttamente dal sito dell’agenzia delle entrate e le relative modalità di calcolo sono indicate dal provvedimento direttoriale emanato da quest’ultima il 27 luglio 2007 n. 120811 (1).

l coefficienti di merito, invece, come accennato nel precedente elenco, sono assoggettati a diverse variabili. Oltre agli esempi già riportati, si pensi all’ubicazione esatta dell’immobile, se ha servizi a portata di mano, ecc. Tuttavia, anche in questo caso, l’Agenzia delle Entrate fornisce degli strumenti di calcolo, anche se la formula è un po’ più complessa.

L’agente immobiliare ha quindi il dovere di valutare l’immobile sulla base dei precedenti fattori, mantenendo una posizione di imparzialità che deve favorire né venditore né acquirente.

4. Come diventare agente immobiliare

Per svolgere l’attività di agente immobiliare in Italia è necessario rispondere a taluni requisiti, previsti dalla legge n. 39 del 1989 e successive modifiche nonché dal decreto legislativo n. 59 del 2010 (2), attuato dal Decreto Ministeriale 26 ottobre 2011.

Un agente immobiliare dovrà intanto essere dotato dei seguenti requisiti:

  • Avere la cittadinanza italiana (o europea);
  • Avere un diploma di scuola secondaria superiore;
  • Aver frequentato un corso per agenti immobiliari;
  • Aver superato l’esame di abilitazione presso la Camera di Commercio (dotandosi così del c.d. “patentino immobiliare”)
  • Contrarre assicurazione professionale per agenti immobiliari contro i rischi professionali

Un Agente in mediazione immobiliare in regola deve essere iscritto al Registro delle imprese con un apposito codice che viene rilasciato dalle Camere di commercio (Cciaa). Il Codice dell’attività dell’impresa o “Codice Ateco” è “68.31”.

Con l’emanazione del D. lgs. 59/2010, che ha condotto all’abolizione del ruolo abilitante, l’avere il predetto codice ateco identifica la propria attività come quella di mediatore abilitato, in possesso dei requisiti e nel pieno rispetto delle norme di legge.

Il termine identificativo del codice ateco è “Agente d’affari in mediazione immobiliare”.

Con cadenza quadriennale le camere di commercio esercitano una attività di revisione dei requisiti sia di natura morale che professionale, con riferimento ai mediatori iscritti nella propria camera, ai sensi del D.M. del 26 ottobre 2011.

5. Requisiti morali

Oltre ai requisiti indicati nel paragrafo precedente, per svolgere l’attività di agente immobiliare è necessario essere in possesso anche di alcuni requisiti di carattere morale. Essi consistono nel:

  • non essere interdetto, inabilitato, fallito, condannato per delitti e per ogni altro reato per il quale la legge preveda la pena della reclusione non inferiore a due anni e al massimo a cinque anni.
  • Non essere stato sottoposto a normative antimafia.

6. Esame agente immobiliare

Per diventare agente immobiliare è necessario sostenere l’esame per “agenti affari in mediazione” presso la sede territoriale della camera di commercio. L’esame è diretto ad accertare la capacità professionale dell’aspirante in relazione alla sezione o sezioni prescelte. Sono previste due prove scritte ed una prova orale.

Le materie che dovranno essere studiate sono:

  • Elementi di diritto civile e tributario;
  • Nozioni sull’attività di mediatore;
  • Elementi di diritto urbanistico;
  • Nozioni su finanziamenti e mutui;
  • Nozioni sugli Adempimenti fiscali.

Le prove scritte per l’esame di agente immobiliare si svolgono tramite quiz di venti domande. Le materie per le prove saranno così suddivise:
Prima prova scritta (quiz):

  • disciplina della professione di mediatore;
  • domande sul diritto civile, con riferimento a diritti reali, obbligazioni, contratto di mandato, mediazione, vendita, locazione, affitto di immobili ed aziende, all’ipoteca;
  • domande sul diritto tributario e, particolarmente, sulle imposte e sulle tasse relative ad immobili e sui relativi adempimenti fiscali;

Seconda prova scritta (quiz):

  • estimo;
  • trascrizione presso i registri immobiliari;
  • catasto, concessioni, autorizzazioni e licenze in materia edilizia;
  • la comunione ed il condominio di immobili;
  • il credito fondiario ed edilizio;
  • finanziamenti e agevolazioni finanziarie relative agli immobili.

Prima dell’esame, il candidato potrà esercitarsi sui quiz pubblicati dalla CCIIAA. Le domande d’esame, infatti, saranno estratte a caso tra tutte quelle contenute nell’elenco dei quiz.
Se vengono superate le prove scritte, si viene ammessi all’esame orale. In quest’ultima fase la commissione avrà modo di approfondire:

  • la conoscenza del mercato immobiliare urbano;
  • i relati prezzi ed usi.

Se l’esame non viene superato, dopo sei mesi potrà essere ripresentata una nuova domanda di partecipazione. Non sono previsti limiti, in relazione al numero delle volte che l’esame potrà essere provato, come accade, ad esempio per il caso dei magistrati. (3)

7. Disciplina dell’esercizio della professione di agente immobiliare

La disciplina di riferimento della professione di agente immobiliare è posta dalla legge 3 febbraio 1989, n. 39, dal decreto ministeriale 21 dicembre 1990, n. 452, dai decreti ministeriali 26 ottobre 2011 e dalla Circolare esplicativa 3648/C.

Condizione essenziale per lo svolgimento dell’attività di mediazione è la stipula di una idonea polizza di assicurazione della responsabilità civile a copertura dei danni che copra le parti e i terzi per negligenze o errori professionali, che copra anche i suoi dipendenti e tutti coloro che a qualsiasi titolo svolgono l’attività di mediazione per conto dell’impresa.

Il mediatore immobiliare è anche assoggettato al rispetto del codice deontologico degli agenti immobiliari. Esso è costituito da 7 articoli che chiariscono i corretti principi da seguire per il corretto svolgimento deontologico della professione.

8. Vigilanza sul corretto esercizio e sanzioni

Il potere di vigilanza sull’andamento del mercato spetta alle camere di commercio territorialmente competenti. Esse sono dotate del potere effettuare controlli sia autonomamente, quindi, d’ufficio, sia a seguito di segnalazione esposta da un soggetto privato. Quest’ultimo, infatti, ha diritto di presentare esposto scritto presso la Camera, ove indicherà tutti gli elementi utili per esprimersi su una eventuale condotta scorretta da parte del mediatore.

Dopo aver ricevuto l’esposto viene avviata l’attività istruttoria con l’instaurazione di un vero e proprio contraddittorio scritto tra le parti e, parallelamente, vengono effettuati i dovuti accertamenti d’ufficio, se necessario, anche con  l’aiuto della polizia amministrativa.

Al termine dell’attività istruttoria, la Camera di Commercio potrà decidere:

  • con la comminazione di sanzioni amministrative a carico di soggetti abusivi;
  • con una denuncia direttamente presso la Procura della Repubblica del circondario di competenza;
  • con la comminazione di sanzioni amministrative per utilizzo di modulistica diversa da quella prevista dalla stessa Camera di Commercio;
  • con la previsione di sanzioni disciplinari qualora si riscontrino comportamenti non conformi alla deontologia professionale;
  • con l’archiviazione.

L’esercizio abusivo dell’attività di agente immobiliare, viene la prima volta punito con una sanzione amministrativa da 7.500 a 15.000 euro. In caso di seconda sanzione, il soggetto è passibile di denuncia penale, alla quale potrà seguire una condanna alla pena della reclusione che andrà da un minimo di sei mesi a un massimo di tre anni, oltre all’applicazione di una multa che andrà da un minimo di 10.000 a un massimo di 50.000 euro, oltre all’obbligo di rimborsare tutti i compensi indebitamente percepiti sino ad allora.


Fonti

(1) https://www.agenziaentrate.gov.it/portale/documents/20143/347986/Provvedimento+del+27+luglio+2007_Provvedimento_27_luglio_2007.pdf/90437474-17f1-cf40-d5a9-851bcb137de0
(2) https://www.gazzettaufficiale.it/eli/id/2010/04/23/010G0080/sg
(3) https://www.rm.camcom.it/pagina218_esame-idoneit-agenti-affari-in-mediazione.html